不了解这5个区域,谈什么北京楼市?

不了解这5个区域,谈什么北京楼市?  

展开北京地图,五环如围墙般将北京中心城紧紧锁成一个独立的片区。地产业内均知,五环内的土地开发日益减少,入则地王,出则豪宅。从近五年的住宅开发来看,五环外区域明显成为各路房企涉足的主战场。   

北京城市总体规划(2016~2035年)市域干线公路网及公路主枢纽规划图

2013~2017年北京商品住宅(70年,包含自住型商品房)累计供应量区域分布对比图

值得注意的是,从规模上看,大兴、通州、房山、顺义、昌平成为名副其实的第一梯队,供应量均突破320万㎡,我们可以将上述区域定义为“环城五区”,作为北京房地产市场的层级市场进行单独分析。 

“环城五区”在北京的定位中,一直是承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区。《2016-2035年北京城市总体规划》不仅再次强调了该功能,还将通州——北京城市副中心赋予了示范带动非首都功能疏解任务。 

在城市规划的引领下,环城五区在北京房地产市场近十年的发展历程中,逐渐成为供地热点区域,自然也成为了商品住宅供销热点,可以说基本占据全市房地产市场份额的半壁江山。 

随着房地产开发的进程,环城五区的变化有目共睹,交通、配套等基础设施不断提升,区域价值与城中心比呈追赶之势。

相对房地产的住宅产品而言,刚需的帽子正在摘离,改善产品早已蔓延,房价也是一路上扬。  

一路走来,刚需已逝,改善需求急剧上升

截止11月底,环城五区整体商品住宅成交均价水平已达4.6万元/㎡,环比涨幅约40%,为历史峰值。从近几年环城五区商品住宅成交面积段及总价段变化可以明显看出,2015年起成交面积段及总价段呈现明显扩大特征,且一年比一年明显

套内90㎡户型萎缩明显

套型上变化也非常明显,2015年以前,环城五区90㎡以内套型商品住宅占五区总成交量40%以上,而150㎡以上稳定15%以内。今年彻底反转,环城五区商品住宅90㎡以内户型占比仅12%120~150㎡则近30%180㎡以上户型已达30%

图:2012年至2017年环城五区商品住宅成交面积段特征

总价300万以内的市场主导地位被彻底瓦解

总价300万以内的刚需产品持续为市场主导地位在今年被彻底瓦解,由2012年的90%降至11%。而600万以上则成为改善住宅入门级产品,1000万以上也由原来不足1%扩大到25.9%可见,环城五区已成为改善+高端住宅的高度认可区域。 

图:2012年至2017年环城五区商品住宅成交总价段特征

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统(RDPSyyt.bjfang.com

重点:环城五区的整体变化如此,仔细斟酌,其实还是存在个别差异。

NO.1 大兴57000/

NO.2 通州53000/

NO.3 昌平47000/

NO.4 顺义38000/

NO.5 房山35000/  

2017年五区均价首位的是大兴区,均价高达5.7/㎡,紧随其后的是通州区,5.3万元/㎡,昌平均价水平排名第三位,4.7万元/㎡,其中通州和大兴区环比涨幅最高,均在50%。而顺义和房山均价则均不足4万元/㎡,与其它三区差距非常明显。 

造成这种差异的原因是什么?每个区域一定有其独特的USP 

环城五区比较来看,大兴区区域发展成熟,加上新机场的带动,住宅市场已由改善向高端发展;通州区身份转换成北京副中心,对区域房价拉动影响比较大。两个无可替代的引擎驱动所属第一梯队当之无愧,小编相信两个区域的价值定会继续飙升的。 

昌平区产业发达,未来科技城等建设对房地产市场发展带动性较强。逻辑是产业带动人口聚集,人口聚集导致居住需求增长。所以小编认为该区域的后劲还是充足的。   

其实,房山区一直处于尴尬位置。本身发展相对较晚,规划及市场认知度较低,均价水平也就处于相对低位了。即使供销热点的长阳板块涌现的京西祥云、天恒水岸壹号等高品质项目,但其价格水平也仅52000/㎡,而同等品质位于其它四区的项目基本在60000/㎡以上。  

要说的是顺义。顺义均价的低位实属有因。   

因为今年主要成交的区域位于顺义新城、北石槽等偏远板块,而高价板块顺义城区、后沙峪、中央别墅区等则一直处于供应稀缺的状态。小编觉得别看现在顺义处于两极分化,不会多久,价值就会均化的。  

最后,说说未来,说说存量 

近年北京供地量持续萎缩,直接影响了市场供应量的形成,市场存量也处于低位。环城五区市场总存量约1.5万套,按今年去化速度来看,存量去化周期约20个月。   

截止11月,环城五区商品住宅可售存量最高的昌平区,可售存量3623套,其次是房山和大兴区,存量3100套左右,而通州和顺义区则均不足3000套。   

从细分板块来看,商品住宅可售存量最高的是房山长阳板块,紧随其后的是大兴亦庄板块和昌平奥北别墅区板块,其余板块则不足千套。房山长阳适中的价格和相对高位的存量,仍为改善需求首选。

环城五区商品住宅板块可售存量排名