【干货满满】房山新城上涨趋势至少到2018年上半年，单价6万将轻松迈过
房山坐落于北京市西南，距离市中心城区约20km。 其中五至六环之间、京港澳高速以西的区域，是房山区政府所在地，也是房地产开发热点区域，我们称之为房山新城。其下包括拱辰、西潞、长阳、长阳西、高教园等板块。
房山新城区域图：
自2009至2017年，房山新城房地产开发已走过8个年头，现阶段商品住宅市场呈现什么特点？未来市场形势又如何发展？在此小作分析。
区域开发已趋成熟，居住价值不断提升
品牌房企涌入，助力城市重生
房山新城的开发相比而言，起步较晚，兴起于2009年。当年连续出让经营性用地5宗，规划商品住宅面积104万㎡，万科、绿地、城建等知名房企纷纷涌入区域抢占土地，建工、首开、首创、金地等企业于2010年接踵而至，加入跑马圈地大军，房地产开发大幕就此拉开。
房山新城历年经营性用地招拍挂成交一览表：
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统 yyt.bjfang.com
2010年7月区域龙头项目中粮万科长阳半岛问世，伴随着“一生之城”、“CSD长阳半岛” 、“长阳音乐节”等宣传，一直默默无闻的长阳迅速闯入了全市人民的视野。
同年底地铁房山线开通运营，极大地拉近了房山新城与市中心城区的距离，房山新城遂成为全市购房热点板块，其后供销两旺的态势一直持续到现在。
自2012~2016年房山新城累计供应商品住宅（不含自住房、保障房）5.3万套，商住公寓2.2万套，按套均居住人口3人计算，区域累计新增居住人口22万人。
配套逐渐完善，彰显城市魅力
随着房地产开发持续进行，区域发展日趋成熟，配套不断完善。华冠天地、奥特莱斯商城、绿地缤纷城、万科半岛广场等大型购物中心相继开业。北京四中长阳分校、北京十二中朗悦分校也已对外招生，北京理工大学附中正在建设中。武警总医院新址也落户高教园区域，预计2017年对外营业（2015年6月已下施工证）。
房山新城万亩滨水森林公园的建设也大大改善了区域生态环境。与此同时，京良路升级改造等一批市政工程也改善了区域交通等基础设施条件。
如今的房山新城今非昔比，高楼林立、环境优美、交通便利，已成为品质生态宜居之所，居住价值不断提升。
成交量大幅缩减，房价飙涨
2010~2016年区域商品住宅市场一直处于供销两旺状态。受土地供应减少影响，2016~2017年区域商品住宅供应量持续减少，受新增供应减少及政策调控影响，2017年1~7月，房山新城商品住宅成交919套，仅为2016年全年成交量的21%。
房山新城区域商品住宅供销走势：
2017年1~7月，房山新城商品住宅成交均价4.3万元/㎡，同比上涨62%，而在2015年之前区域商品住宅成交均价年平均涨幅只13%。
房山新城商品住宅均价走势：
最近两月区域主要在售商品住宅项目成交均价高者已达5.3万元/㎡，中粮京西祥云项目个别房屋成交单价已达突破5.8万元/㎡。
房山新城2017年6~7月主要在售项目销售均价： 元/㎡
改善产品正当行，刚需产品处境尴尬
自2010年房山新城房地产住宅大规模开发以来，产品主要面向刚需市场，满足市中心城区外溢居住需求。但是，进入2017年市场需求发生了质的飞变，刚需急剧衰落，改善成为市场需求主流。
2017年1~7月，区域成交商品住宅911套，90㎡以下面积段占比只有8%；120㎡以上面积段占总成交量的70%，相比2016年提升了42个百分点。从总价段特征来看，总价600万以上的商品住宅占总成交量的54.3%，400万以内的商品住宅占比只16.7%。
房山新城商品住宅面积段成交特征：
房山新城商品住宅总价段成交特征：
改善需求的急剧上升，主要原因有三：一方面源于房价飙涨后，受支付能力所限刚需被迅速挤压出市场。另一方面也源于区域开发趋于成熟，教育、医疗、商业等配套不断完善，居住品质大幅提升，吸引了越来越多的改善需求。
此外，受地价高涨影响，为产生更多溢价空间，新入市项目多为改善产品，也导致改善产品成交量增长较快。
在此背景下，区域80~100㎡、总价约400万上下的两~三居产品处境尴尬。刚需客群力所不能及，而对有支付能力的购买客群来说，产品在面积尺度、户型舒适性、居住品质等方面都让人看不上。
“刚需的品质、改善的价格”注定该类产品在整个2017年度甚或以后的时间内，去化速度较慢，价格上涨空间有限。
下半年产品供应稀缺，房价突破6万指日可待
“9.30”新政后，区域商品住宅成交量虽有萎缩，但仍显著高于新增供应量，商品住宅可售存量持续下滑，截止到2007年7月底，商品住宅存量1985套，依2016年去化速度6个月去化完毕。
截止到2017年7月底区域商品住宅存量项目排名TOP10
从区域未来新增供应来看，截止到2017年7月底，区域已成交土地规划商品住宅未入市（未批销售证）约1300套，均来于在售项目的后续开发。
截止到2017年7月底区域已成交土地待入市商品住宅项目一览：
从未来土地供应来看，从拱辰、西潞，到长阳，再到高教园区域，区域规划可利用住宅用地已基本开发殆尽，未来住宅用地恐怕只能来源于拆旧建新。
从房山区供地趋势也可看出，近两年土地供应主要来源于阎村、周口店、青龙湖、良乡组团等六环外区域，距离越来越远，六环内只西潞街道供应1宗住宅用地，规模非常小。
综合区域商品住宅可售存量、潜在供应、未来土地供应等指标，区域商品住宅供应稀缺，现在存量和潜在供应预计在2018年上半年去化完毕。
但是，成交规模虽有减弱，但仍较可观，供需关系仍较紧张，价格上涨动力仍较大，预计这种趋势将一直持续到年底。现主要在售项目售价已达5.6万元/㎡，房价突破6万指日可待。
2018年北京房地产市场将迎来变革
房山新城新房房地产市场犹如全市房地产开发的缩影，住宅开发一直以销售为导向，经过多年的高速发展，随着可供开发住宅用地越来越少，住宅开发逐渐走向下行甬道。
“9.30”新政后调控政策频出，土地市场新供应的商品住宅全部限价，自住房、企业自持商品住宅供应加大，未来住宅的供应结构将面临重大变化，而租售并举等政策能否使购房需求转移到租赁市场还未可知。
市场供需两方面的变化将在2018年，尤其是其下半年体现较为明显，房地产市场的转折即将到来。