聚焦|2017年上半年北京房地产市场盘点:在“成长”中“转换”

年初天朗发布2016年主题年报《车轮滚滚,循环中迎临转换》,上半年市场的种种迹象正在印证市场朝着转换的方向走去。

盘点2017年上半年,北京房地产市场发生了哪些重要变化?市场在严苛调控下,如何“转换”而行。

1. 政策调控层面和力度空前 长效机制或逐渐形成

从政策调控手段看,虽有循环往复之迹,但调控的多样性,涉及层次之广,透露着政府规范房地产市场行为的决心。值得思考的是,调控措施中的一些方法很可能成为规范市场发展的长期铁律,成为官方的长效机制。

最大的不同是政策调控的精细化,具象化。


 

政策环境简析:

20173月开始,调控政策如同雨后春笋,层出不穷。涉及部门之多也属罕见,形成了新的“严进严出”的房地产市场环境。

供给侧:

 

消费端:

  

土地和房子因其具备不可复制的独特属性,成为资本逐利的有效渠道。种种调控指向在打击投机投资行为,回归房屋本质属性。

在北京房地产市场化20年中,官方已经有足够的历史经验为其促使行业规范发展奠基。政府调控的方式方法也逐渐成长,变得成熟,稳健。

上述举措不排除一些成为长期机制执行下去的趋势下,当然还会有更适合更好的措施在未来。 

2.房企正在适应新环境   不再谋算短期利益

北京拿地单兵作战会遇“尴尬” 联合体竞地成常态

据北京房地产供需动态监测研究系统统计,上半年北京招拍挂经营性土地38宗,约438万平方米,同比2016年增加153%

在土地井喷的阶段,房企拿地可谓不择手段,极力夺取。但新环境下,众房企拿地策略和拿地的后续运作都变得更为理智,不同于往年的地王时代。其本质的区别是前者利润被控,后者利润可转嫁消费者。现今多为房企抱团联合体拿地。

2017年上半年联合体房企宗地竞买申请排名

 

数据来源:北京房地产供需动态监测系统www.yyt.bjfang.com

值得一提的是,在上半年成交的土地中,自持商品住宅和自持公建部分合计规划建筑面积约167万㎡,占总规划建筑面积的占比为达40%.

70年商品住宅自持,“公建项目单位分割不低于500㎡”的限制条件,可以说抹杀了“低价买地,高价卖房”的快盈利模式。而房企似乎已经做好了持久战的准备,顺势而为,依旧抱团拿地,不怕自持。

2017年上半年成交土地规模结构

 

数据来源:北京房地产供需动态监测系统www.yyt.bjfang.com

众房企正在变革  寻找新出路

动态一:融创增资链家

19日,融创中国(01918HK)发布公告,融创房地产与北京链家房地产经纪有限公司(下简称“链家”)及链家的经营股东订立增资协议,据此,各方同意融创房地产(或其指定关联方)将通过增资事项以26亿元的价格获得链家6.25%的股权。

 增资事项完成后,融创将间接持有链家6.25%股权,并将有权向其委任一名董事,链家将成为其联营公司。按此估算,链家目前的估值约为416亿元。

动态二:绿城集团正式宣布进军海外市场 目标五年内海外储备200亿

110日,在绿城海外房地产有限公司成立发布会上,绿城海外曾透露在2016-2020年“十三五”期间,将布局三大洲10个项目,储备储备200亿元人民币的海外货值。据绍,在进军海外的过程中,绿城将以合作开发为主,合作方包括第一大股东中交,以及当地的知名开发商。

动态三:万达去地产化加速 布局新兴产业、医疗

万达集团2016年会在合肥召开,会上公布了万达集团2016年实现营收2549.8亿元,有55%的收入来自于服务行业。万达集团董事长王健林表示,万达的转型基本成功。“不动产虽然很赚钱,但是不动产的现金流不持续、不稳定,我们需要转型。”王健林在第47届达沃斯论坛的特别对话环节中表示,万达将“去地产化”,往旅游、体育、娱乐等方面发展。

动态四:恒大瞄准4500亿向“规模+效益”转型

在恒大集团年度工作会议上,恒大集团董事局主席许家印宣布恒大地产将转变发展思路,即地产主业开启从“规模型”向“规模+效益型”转变。许家印还宣布,恒大集团已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局,完成了由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。

动态五:绿地金控布局2016:金融业务利润39亿同比增21%

424日晚间,绿地控股(600606)发布2016年年报显示,绿地金融业务全年实现利润总额39亿元,同比增长21%。绿地控股在全球范围内实施的以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举的战略格局逐渐清晰。

……

3.市场随调控正在走向分化  有谷底、有顶峰

调控效果向来雷厉风行,指向明确,刀落量斩。上半年北京房地产市场结束了两年多的牛市,开始进入疲软期。

分层次看四大类物业伤度却各不相同。令人刺眼伤筋的数据莫过于小商办(原“商改住”)产品,成交量从4月开始进入谷底,未来也将渐渐消失。

与小商办相反的是70年商品住宅,虽然成交量也走低,但笔者认为是供应不足所致,真实需求量依旧亢奋。

而大商办(原纯商业、写字楼用途)市场表现一直以来不敌前两者,这一次更是随大势走入低迷。

 

数据来源:北京房地产供需动态监测系统www.yyt.bjfang.com

二手住宅受挫也很明显,受限购限贷影响较大。

 

数据来源:北京房地产供需动态监测系统www.yyt.bjfang.com

附:北京商品住宅成交套数排行榜

 

数据来源:北京房地产供需动态监测系统www.yyt.bjfang.com

再看价格,受政策影响,明显被抑制。新房商品住宅成交均价依旧处于平稳上涨态势,但涨幅明显下降,上半年月均涨幅为1%,与2016年月均涨幅相比,下调2个百分点。

北京新房商品住宅成交均价走势:

 

数据来源:北京房地产供需动态监测系统www.yyt.bjfang.com  

从项目的价格上看,北京豪宅市场正在发生着质变,在“不可控的区域”单价20万恐怕也将很快突破。

北京商品房成交均价排行榜:

 

数据来源:北京房地产供需动态监测系统www.yyt.bjfang.com 

此外,自住房成为未来供应主力,价格成最低品类。

2017年上半年新推自住房售价一览表

 


综述:结合上述市场表现,政策调控为北京房地产市场再次细分格局。

值得一提的是,对于市场上新出的限价商品住宅,在2018年会陆续上市,此产品相对于来说有保障房的性质,上市后的售卖规则也应该出台相应的政策进行规范,保证市场的透明化,公平化。

2017年上半年全市商品住宅限价一览:

短期看,预计到2018年上半年政策面会一直紧绷。值得注意的是,未来即使有松绑缓和的可能,存在的隐患也将会得到严控。比如,新房预售价的限制撤销后,市场可售商品住房的价格必定成为失缰野马,政府对于此不会任由发展。

长期分析,上半年出台的房地产政策很可能有部分会成为北京特有的长效机制。

面临行业趋势的转换,北京房地产市场中各方元素都在“成长”,规范化的房地产市场景象在不久的将来即将呈现。