对于这波调控政策的效果，舆论大致有两个声音，一是整体市场已经走向滑行甬道，量价低走是必然；另外一个声音是，市场只是暂时调整，大势不减。虽然此番调控如此密集和严苛，但是对未来市场的研判，谁也不能轻下定论。
但是，笔者要说的是，短期市场的走向变动是可以略作推理判断的，方法是分析潜在供应。
以70年产权的新房商品住宅为例（不含自住型商品房），从潜在供应中分析未来一年内可能出现的市场走向和市场格局。
进入主题：
未来一年内将有305万平米商品住宅上市，却是六年里历史供应量最低值，占年均成交量的1/2
通过对2011~2016六年中北京已成交未上市的土地进行整理，含潜在供应量的项目89个，其中，已开工未上市的纯新项目25个。
89个项目合计待售规模约430万平米，其中，已经取得施工许可证但没有入市的商品住宅面积约305万平米，就是说这305万平米会在未来一年内上市销售。
PS：在房地产开发的流程中，往往是先做好产品规划，再获取施工证，进入施工阶段。本文数据均来自已取得施工证的项目统计。
305万㎡，什么概念？对比分析。
2011~2016六年里北京商品住宅年均供应量约为725万㎡，305万仅为此值的42%。如果从历年成交面积看，年均成交面积约752万㎡，是305万㎡的2.5倍。
可以看出，按照历史年均成交量与未来一年北京商品住宅供应量相比，供需严重失衡。
如果说限购起到了削减需求量的作用，那么我们就做个简单的推理。假设限购、限贷等政策可以削减30%的市场需求量，那么按照六年成交面积均值752万㎡计算，也就是526万㎡，依旧大于305万㎡的供应量。
这样的结果是什么？供需失衡，价格高企。
不仅如此，即将在一年内上市的305万㎡的商品住宅，全部是高端住宅，中低端住宅基本已经断档。
未来供应结构分析：
1.价格：
六环以内项目总价600万起，其中五环以内仅有9个项目，套均总价在2000万起，四环以内的项目套总价基本在4000万起。
PS：价格采用为项目已经成交的均价作为基础，对未有成交的个案项目进行实际调研获得。
500万以下项目仅有10个，密云为主要供应区域：
假如有人认为政府对预售价格有硬性的限制，有可能影响价格下跌。有个不可争辩和回避的事实，如果房价出现大幅下跌，必然引起之前购房者的愤怒，砸售楼处事小，社会稳定事大。
从这一角度，也可以解析北京市长2016年年底的军令“确保2017年房价环比不增长”。不增长不代表下跌。房价只会在2016年的高点基础上，继续上涨，只是涨幅缓慢了。
2．看类型：
未来一年内上市的项目，已知产品类型的面积约280万平米。普宅占比约63%，别墅占比约24%，综合（普宅+别墅）产品约13%。
3．看面积
目前，市场上预售价格受到政府管控，取证项目基本控制在8万元以内。如果单价被限制了，难道房子就真的便宜了吗？还得看总价，因为决定购房者购买房子的是总价。
看未来一年要上市的项目中的产品面积比例吧。未来一年上市的项目中，已知产品面积的73个，户型100㎡以下的有16个，100~140㎡的14个，140~180㎡的18个，180㎡以上的25个。值得注意的是，户型100㎡以下的项目比率仅为22%。
4. 北京各区域商品住宅潜在供应排行榜
综上所述，对于北京未来一年的市场格局有了基本的呈现。对于价格方面，虽然目前政府严格把控闸门，但开发商是不会轻易妥协的。但凡开发商资金链健康，不急于回笼资金的话，一定会咬牙度过这个阶段，等待更好的入市时机。当然，这取决于政府调控的执行力度和持续时间。