截止17日上午，随着两宗限房价地块海淀0093等地块和大兴黄村地块现场竞价的结束，首批“限房价、控地价”四宗地块已经全部竞价结束。除海淀0093地块名花有主外，其余地块均进入投报高标准建设方案阶段。值得注意的是，四宗地块均已锁定商品住房面积由房企全部自持，房企的运作模式有哪些呢？
回顾四宗地块竞买情况：
四宗地块中，只有海淀0093地块成交，其余三宗约15个工作日后才能知晓花落谁家。海淀0093地块竞买难度是四宗地块中最大的。该地块指标显示总规划建面约18.33万㎡，住宅建面约8.5万㎡，商业约9.9万㎡。对于现在的情况看，若自持8万㎡的商品住宅面积是形势所迫或者说还有可为的话，那么要全部自持9.9万㎡的商业，恐怕是有点非理性竞买了。故在竞报商业自持面积阶段，最高自持比例最高仅为10%。
回顾四宗地的重重防线：首先，地价上限拐点；其次，商品住房自持面积拐点；第三，地块商业自持拐点；关底，投报建设方案。不难发现这四宗地块结果如出一辙，均突破了100%自持商品住房面积这道防线。
两天里，竞价现场的火热度掩盖了冬天的寒冷，殊不知这或许是地产人严冬来临前的最后挣扎。商品房面积全部自持经营，随后抛给开发商的问题是：如何才能高利润快速回转资金？都有哪些运作模式呢？
1、 全部出租。必定要走高端租赁产品线，才能获取高额租金，填补地价成本。而此法弊端是拉长资金回收的时间，将土地资本牢牢固定。另外，地块所在区域是否存在高端租赁需求也是需要论证的课题。若如此定位的话，产品的竞争市场也转化到高端酒店租赁市场。恐怕是下下策。
2、 以租代售，卖使用权。暂且不论法律风险。房子定价多少钱？可不是简单的打折促销就可以卖的，因为背负着巨大的地价成本，总有一个价格底线吧。也就是说，价格不会便宜太多。那卖给谁？谁来买？明显小产权房。仅此，“以租代售”模式难度可见一斑。如果运作好的话，倒是快速收回资金的方式。
3、 打包金融产品，参考REITs，即房地产信托投资基金形式。房企与基金公司合作，通过金融手段将自持土地打包成金融产品，散售股权，在金融市场流通变现，从而盘活土地。若此方案是理想出路的话，那么需要的是中国完善的相关金融体制，毕竟地产资本化运作的模式在中国还不成熟。
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