数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统 www.bjfang.com
尽管从结构上分析，是由远郊区县及低价位项目占比上升导致，但在调控政策从紧不松的环境下，不得不让人思考，这会不会是一个2018年新房整体市场价格走向的风向标？
2018年一季度北京市成交情况结构分析：
短期内，北京房地产市场问题的根源是政策导向。
2016年9月开始，到2017年第一季度，可以说是北京调控政策的集中发布期。时至今日，笔者认为对于购房者和开发商而言，基本已经走过了“政策消化期”。
也就是说针对现有各种政策的明确指向，各类开发商也有了一些自己的对策设计。而对于购房者来说，买或不买其实也有了自己的一些定论，不再是一律的“模糊性”观望。
因为从价格角度看，未来新房市场产品供应结构三分天下的局面已经形成：开发商存量房、限房价商品房和共有产权房。
北京新房未来竞争格局：
注：此图仅统计开发商已取得销售证的未售存量
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就限房价商品住房看，截止2018年一季度，北京共计成交的住宅土地中，限房价商品住宅约462万平米，按照套均面积90㎡计算，约5.1万套房子，相当于2017年全年（成交2.1万套）成交的2倍还多。
这5万套房子在2018年陆续入市的话，必定会给开发商存量房带来巨大冲击。
2016年9.30政策后已成交限房价商品住宅价格分布：
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另外，加上共有产权房以更低的价格占位入市，对开发商存量房更是一个严苛的考验。
更值得一提的是，本就萎缩的新房市场规模已经无法满足庞大的市场需求，任何新房产品也早已与二手房构成了竞争关系。
市场需求匹配图：
面对如此“前堵后截”的市场竞争，以及政策调控从紧不变的环境，开发商存量房会不会降价？能不能扛得住呢？
笔者认为会降价，尽管开发商不愿这样做。特别是针对以下几种情况而言，采取下调价格，可能是上策。
第一种，手中便宜入手土地的项目，存在调价空间，易于调价的。
第二种，尾盘项目。一些小开发商，或者刚进京不久的开发商，手中有少量项目，已经在调控前期将项目大部分货值收入囊中，剩余少许存量的，也可调价甩货。
第三种，资金链相对紧张。如果一些小开发商或者已经转型的开发商（资金用途转移），急需房地产业务回笼资金的，也会进行价格调整。
第四种，前期产品定位与区域内共产房或者限房价房类同，同区域同面积，同配套，所处这样尴尬处境的，也必定采取调价策略。
……尽管如此，各类开发商不会直接下调售价，而是采取赠送附加值的形式变相降价，如买房赠车位、赠物业费等等手段。
除此之外，如果保持价格不调反涨，恐怕只能和限价商品房或共有产权房拼品质了。
2018年一季度已经过去，对于开发商而言，市场并没有给出明确的回暖迹象，更多来临的是考验。