首次相遇 便相知
第一次遇见霸州，在16年的春天。
我肩负着公司开疆拓土的使命，乘着一辆破旧的奔驰商务车，驶向了素未谋面的霸州。那时的霸州，是开发商口中的价值洼地，是投资者眼中的偏远县城，是策划人心中的无底深坑。
一小时的路程，一路颠簸，一路忐忑，一路未知，一路期许，一路向南……。
彼时，霸州房地产市场方兴未艾。
某动物大盘开始试水，准确的说原本是在15年四季度就想尝试，因为客户实在不认可而凉凉作罢。
某乡镇大盘还未染指，可能还没有足够的自信进入。
而霸州的房价也不过五千。以至很快，“抢夺环京最后价值洼地”成了众开发商最响亮的口号。当时看，到底有没有价值，不知道，是不是洼地，确实是。
后来的事实证明，开发商对了。当时的销售还是相信梦想的，只是梦想来的太突然，以至于超出了他们自己的想象。
我的地产生涯，也正是伴随着霸州的房价，从五千到一万，一同成长起来的。很荣幸，我能成为霸州房价崛起的见证者，尽管其中伴随着太多人的辛酸和血泪，尽管这一切也仅仅不过半年的光景。都值得。
何为真正的环京？
2016年起随着环京的概念在地产市场越炒越凶，霸州所谓“环京最后价值洼地”的概念也顺势而出，最终狠狠地搅动了霸州的房价。
然而，环京在哪里，何处是环京？却仁者见仁。
百度获知“环京区域是中国的经济核心区域之一 ，但其总体发展水平已经落后于长江三角洲和珠江三角洲，其中一个重要原因是在环京区域没有形成一个合理的区域经济合作格局。”
这貌似是个经济概念，而从位置与距离而言，多远才能成为环京呢？
“环京区域的一线海景房，有兴趣了解下吗？”这是前些天接到销售电话的开场白，售楼小姐温柔的口吻恳切地询问着。起初我还以为是天津滨海的房子，在简短的交谈沟通之后，才知道原来是“东戴河”项目！
东戴河，我再熟悉不过了，那里离我的老家阜新不远，隶属于辽宁葫芦岛市绥中县，出了山海关还有几十里，离北京少说也得300KM。那可是东北啊！
什么样的距离，才能称得上是真正的环京？说点个人的看法，每小时车速100KM，一小时内可以到达北京五环的区域，就可以称之为真正的环京。
谁在买环京的房子？
因为历史、人文等因素，京津冀城市群与珠三角、长三角城市不同，在这里可没有“一超多强”共同富裕的局面出现，多年不变的“两极分化格局”。
经济发展不均衡，贫富差距明显。这一现象，在环京区域一样明显。
以环京廊坊的“永固霸”三地为例，曾经这三地均为贫困区域，其内在购买力几乎为零。如果没有“京津冀一体化”的发展战略，很难想象如今的变化。
京津冀一体化带动的是，环京区域的城市新生。而房地产商不仅助推了城市发展速度，也助推了房价的速度。
再谈霸州，2017年霸州一手商品房住宅每平米11000元，当地人的月平均工资2800元，明显购买力不足。再加上当地居民平房住房较多，随着京津冀大规划，都等着拆旧搬新呢，更不会去购买房产了。
即使有少数购房需求的，却有着县城情节。对于原住民来讲，距离原县城两三公里的距离，就是是他们心中难以逾越的鸿沟了。与现在大开发商“远郊”大规模拿地建房违背。
另外，当地人经历了房价由低到高的心里路程，本身觉得房价是虚高的，他们没有北京房价的对比分析。就像同样一个苹果，当你经历五元一斤的时候，再卖你五十一斤，大多数人是不会选择的。
说了这么多，其实想说的只有一个，就是当房价被炒起来后当地人是不会购买当地的房子的。那房子卖给了谁？主要是生活在北京的炒房者，承接了北京房产投资的外溢需求。
炒房与微商一样：使用价值一直没有实现
我觉得炒房这件事，就像火的一塌糊涂的微商。
微商最盛行于世时，最大的亮点就是“朋友圈刷屏秀交易记录”。其实，身边真正冲着用微商产品而买的用户，少之又少。
他们怎么玩的？有点似“传销变种”
微商的运营模式：生产商卖给大微商，大微商卖给小微商。想挣钱先买货，买了货你就是我的区域代理，我的产品在这个区域你说了算，然后区域代理又以各种名义去发展下线，反正就是我买了他的，你又买了我的，他们又买了你的，总之商品大多在传播中，真正的消费者并不多。
其实环京的商品房的流转模式，如有雷同。开发商就是生产商，炒房团就是大微商，小一点的散户就是代理商，买房的没几个是真正有居住需求的，而当地真正有居住需求的，又买不起房子，或者不需要买房子。
重点是微商中的护肤品是有保质期的，在一级又一级的交易过程中，终归会有交易不下去的时候。
当商品临近保质期，手上又积压了大量商品的终端人群才是真正的接盘侠，而大的代理绝对不会成为终端。
房子的事也是一样。
我们暂不论房子是用来住的，还是用来炒的，其本质是商品，依旧有商品的属性“价值与使用价值”。买了不住就没了使用价值。看看一批又一批倒下的微商或许会给我们带来些许的启示。
如今而言，短期炒房的时代已经过去，房价没有了月月涨的势头，也就没有了更多的人涌入。投资车轮戛然而至，手上积压着的，割肉都割不掉的，就停在那了。
这跟霸州有什么关系
仅就个人对环京的理解，如上文所述，只有北京五环100公里以内的区域才能称得上。
如此，展望地图，称得上环京区域的地方其实不多。北京北邻燕山，西邻太行，真正能利用起来的只有京东和京南。
京东区域（地产人俗称北三县）经过十几年的开发，已经达到了一定水平，再开发难度较大。
京南区域，受益于首都第二机场，雄安新区等利好，正在成为房地产新的战略发展点。
霸州位于北京正南80公里，名副其实环京区域，借势京南发展，区位优势十分明显。
可能有人会说，你说霸州未来有发展，可是你刚也说了，环京的房子真正住的人买不起，买的起的又都是不住的，那霸州的房价未来是不是也像你说的有价无市，上升空间小，未来难以交易呢。
其实，霸州区域可以换个角度理解，环京区域的房子也可以换个角度分析。
环京区域，无非两种：一种是离京太远，够不到；另一种，离京太近，走不了。
京城代表了什么？工作、生活。
仔细研读新版城市规划，不难领会官方的政策导向。所谓的疏解非首都功能，绝不是简单的疏解人口，而是要求“职住平衡”，既要疏解人口，又要疏解产业，即人随产业走。
也就是说，现在环京区域购置房产，短期投资价值变弱了，但是，长期投资价值增强了。
再说霸州，因为雄安新区、首都第二机场带来的产业升级，给这里的房子注入了更多的居住属性，使用价值自然提升。
更值得一提的是，你工作生活在环京，北京城离你1小时的路程，它就成了你的一个生活大配套，岂不妙哉。
环京区域，一个县级市能有两个高铁站和一个火车站的城市极其稀少，霸州算一个。
投机房产的千万别做参考，说的只是区域价值本身，房子价值本身，而已。