今天，小编来谈谈京城别墅市场变迁，受早期数据缺失所限，我们主要聊聊2009年以来别墅市场的变化。
既然谈到别墅，首先还是要明确什么是别墅？
通常说，“上有天，下有地”才是别墅，进而二者有其一也可称为别墅。
但近几年别墅产品发生重大变化，类独栋、合院、三叠拼等产品兴起，我们把这些都统称为“别墅”。
别墅区位变迁：传统区域外延，新兴区域点状发展
别墅区位的几大变化：
• 总体来看，别墅集中度有所下降，四外开花；
• 温榆河、潮白河仍为供应主力；
• 门头沟、南海子公园板块崛起；
• 丰台区五环内城市别墅兴起；
• 远郊别墅明显增加，如平谷夏各庄、房山长沟、大兴采育。
造成这些特征的原因主要有：
• 受高地价影响，为追求高溢价，产品偏高端化；
自2013年开始，北京市成交土地楼面价出现普遍跳涨，此后一年一个台价，持续到2017年。
迫于高地价带来的成本压力，产品逐渐高端化来实现更高溢价，“无山水不别墅”的传统观念被打破，而新兴的中产阶段群体对于别墅居住的需求也迅速崛起。
• 商品住宅用地多捆绑商办、自住房、公租房等保障性住房出让，通过拉低排高，使得高容积率地块具备了做部分别墅产品的条件；
• 远郊别墅因交通改善、总价低而备受青睐；
• 区域经过一段时间开发后，趋于成熟，产品升级
典型的是丰台区五环以内别墅项目，如龙湖西宸原著、丰台金茂府、鲁能丰和府等项目。大兴、房山、昌平等新城中心区的一些别墅项目也与此类同。
别墅的供给区位虽有变迁，但总体来看别墅的区位分布仍有亘古不变的共性，即占据稀缺生态景观或处于成熟区域核心地理位置、配套优质。
未来别墅供应潜力板块：优势位置、生态资源区域仍是潜力板块的特征
预估别墅供应潜力主要看以下条件：
1. 规划条件允许，能不能出别墅产品；
2. 该区域有没有地，土地资源储备是否充分；
3. 是否具备自然生态景观；
4. 是否具有核心地理位置。
经过梳理小编发现有如下的区域，别墅供应潜力大：
• 潮白河、温榆河等传统别墅板块；
• 门头沟、南海子公园板块仍有余力；
• 依托于青龙湖资源，青龙湖板块有可能成为下一新兴别墅板块；
• 远郊区县占据稀缺山水资源的，交通便利的地区；
五环内中心城区受规划条件所限，同时土地商品住宅属性单一，很难再出现别墅产品。
别墅产品变迁： 求新求变，产品全覆盖
受规划条件所限，类独栋、合院、三叠拼、别墅组合装等新型别墅应运而生
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统 www.bjfang.com
受规划条件所限，独栋呈明显萎缩态势，叠拼供应占比越来越多，三叠拼逐渐兴起，如旭辉御锦、正源尚峰尚水、泰禾昌平拾景园等项目。
联排、双拼的变种类独栋别墅也逐渐增多，如九章别墅、首开琅樾等项目。各种合院产品也纷纷登陆北京，典型项目融创紫禁壹号院。
新型别墅产品的兴起，丰富了别墅产品线的同时，也使高高在上的别墅走下云端，普通人也能触手可及。
随着房价持续攀高，单套别墅面积趋小，160㎡以下别墅兴起
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统 www.bjfang.com
2015~2017年，160㎡以下别墅占全市新增别墅的比例持续在20%以上。从产品类型来看，叠拼约占八成，包括上下两叠及上中下三叠。
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2015~2017年全市160㎡以下别墅供应套数项目排名TOP10：
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经济型别墅的崛起满足了中产阶级对于别墅居住生活的渴求以及部分休闲度假需求。
别墅需求变化：需求上升，逆势而行
在全市商品住宅成交量逐渐萎缩的情况下，别墅成交量却呈增加态势，在全市商品住宅成交占比中越来越高，2017年高达21.8%，成交金额占全市商品住宅成交总金额的32%。
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别墅市场逐渐细分，2017年全年成交的别墅，600~2000万之间各总价段成交占比趋于均匀分布，各阶层人群的别墅需求均有相应产品可购买。
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旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。10年，北京别墅市场风云变幻，从高高的云端降落，顺应市场需求求新求变，成为住宅市场重要的组成部分。
2016年“9.30”政策后，商品住宅全部限价，而地价却居高不下，开发商的利润空间被严重挤压。在这种情况下，深挖地下做别墅成为较好的产品获利形式，但是，这种形式很可能会被政策调控一笔抹掉。
别墅未来走向如何，我们静观其变。