从政策的具体调控内容分析，北京房地产市场的自由度明显愈来愈窄，更多“计划管理”的行为占比扩大，新的“计划性市场”秩序已经逐渐建立完成。
政策上坚持以新《北京城市总体规划》为纲，严调不放松基调将继续
纵览上半年的政策面情况，依旧以“严调控”为主要基调，实施上呈现以北京城市规划为总纲，围绕房子居住的本质属性为调控的核心，继续鼓励租赁住房、共有产权房及中低价位中小户型住房的发展，以细致全面、见漏补漏、应市而变的节奏特点，不断规范市场参与者的市场行为。
在严格落实“房住不炒”的核心调控原则下，政策执行上除在产权房上进行强化改革（如限转共）外，也逐渐蔓延到租赁市场，鼓励租赁住房，甚至发出声音要加快租赁市场的立法。
短期看，在租售并举的供应体系没有完全形成前，政策的调控只有加码的可能，绝不会有放松的可能。
2018上半年政策浏览
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在近一年多的政策强压之下，北京房地产住宅市场出现了历史性的，也可称是“戏剧性”的现象：新房在供需规模均相对稀少的情况下，成交价格出现大幅下滑，环比下降12%。
价格扭转并非市场所愿，多为“看不见的手”的硬压而为，如高价房不批、涨幅控制、压制预期等隐形手段。
具体来看：2018上半年，北京70年产权商品住宅成交量和供应量双双刷到历史新低，成交量（7160套）环比下降37%，同比下降26%；供应量（9438套）环比下降2%，同比下降24%。在供应量和成交量双双下降的趋势下，成交价格出现扭转式下调，幅度达到12%，成交均价下调到48022元/㎡。
虽然，结构上出现远郊区低价位楼盘大量成交，但从个案看，大部分项目受严控主基调的影响，售价涨幅比较平稳、比较小。
北京新房商品住宅走势（70年产权）
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2018上半年北京新房商品住宅成交结构
2018上半年新房成交项目排行榜
注：红框内项目近两年成交均价走势非常平缓
新房市场的结构上出现明显变化：高价项目变少，整体均价段下移
上半年，北京商品住宅成交均价段整体环比下移，单平米均价6万以上成交量占比由42%下降到33%，6万以下成交量由58%上升到67%；值得一提的是，单平米均价8万以上成交量由2017年下半年的11%下降到4%。
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此外，在保“住”去“炒”的过程中，商改住这类的变种被彻底根除，商办市场开始走入回归之路。
商办市场：新建商办项目销售难，整体市场萎缩一半。受北京“326商办政策”的影响，2018年上半年市场明显萎缩，主要是新批证项目“套内500㎡”在市场上的销售压力较大。
价格方面受成交项目个案及成交结构的影响环比有所上涨，成交商办面积段在200㎡以下的占90%；但就趋势而言，或将继续走低。
商办200㎡以下面积段占比约90%
单位：面积：㎡、成交均价：元/㎡
新房市场出现历史性的扭转，但是，二手房市场貌似还没有脱离周期性的循环，走过一年多的消化期后，市场从4月开始需求量开始不再观望，开始出手入市。
二手房市场结束1年的政策消化期，开始走出谷底走向上涨甬道。北京二手房市场从4月开始结束了长达一年的平稳走势，购房者放弃观望情绪，开始大量入市。
价格方面波动不明显，平稳在5万元/㎡线上。从中也可看出，自去年“317”严政的市场消化期依然在一年左右。从个案看，二手房价格依旧比较敏感，市场稍微好转，价格将随着需求的增加而立即上涨。
北京二手房成交走势图
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新房、二手房市场种种现象的背后，追本溯源还是要看土地的供应情况。
就上半年而言，北京住宅用地供应较少，若想完成2018年供地计划，下半年必然将大量供地。
2018年上半年供应住宅用地约59万平米，与最新发布的《北京市2018年建设用地供应计划》的供应目标650万平米看，相差甚远。从结构上看，仍然以五环外区域为主力供应区域。
北京近十年供应住宅用地规模走势图
2018上半年土地公告情况
2018上半年土地公告结构
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可以判断的是，如果不能完成供地指标，未来一年里需求量将无法抑制，在政府没有触及的市场或将疯狂上扬，例如二手房、新房中的开发商存量房。
更值探讨深究是，从结构上看，目前政策导向一味保障刚需首套，对改善性需求仅有“支持”之声音，没有实质性的举措。特别是“7090”政策的长期执行，使未来市场供应结构强制转变，也就导出未来90㎡以上的改善性户型将明显紧俏。
此外，关注一下北京土地成交层面：如今的房企明显回归了理性，可以做到拿地张弛有度，该放放，该抢抢，流标劣地、底价捡漏、高价取优等策略因地施展。
2018上半年北京土地成交情况
2018上半年土地成交结构图：
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优质地块仍遭拼抢：例如最近成交的顺义后沙峪地块，所属中央别墅区，容积率较低（1.01），又无“7090”限制，遭到6家企业50余论的争抢。
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房企冷静对待条件苛刻的地块，多底价或低溢价成交
在整体环境严峻的情况下，条件稍微苛刻的用地遭遇流拍成为常态
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最后简要概括几点：
1、若完成市场供需平衡的调节，下半年供地量将大幅增加
2、政策消化期结束，需求量将陆续释放
3、新房供应结构被改变，有悖市场真实需求，改善需求“被压制”
4、商办市场在加速消化小面积产品，未来商办市场将与市场真实商办需求契合性发展
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附：上半年主要政策解读
2018年4月，北京市人力资源和社会保障局发布《北京市积分落户操作管理细则（试行）》
• 此细则明确了申报流程，以及再次解释了《北京市积分落户管理办法(试行)》的积分指标概念。
• 2016年8月，《北京市积分落户管理办法（试行）》发布（“498”申报流程，4项资格条件：持有本市居住证、不超过法定退休年龄、在京连续缴纳社会保险7年及以上、无刑事犯罪记录。“9”指的是9项积分指标：包括合法稳定就业、合法稳定住所、教育背景、职住区域、创新创业、纳税、年龄、荣誉表彰和守法记录。资格条件和积分指标在《办法》里已有明确规定。 “8”指的是8个经办步骤：包括系统注册、关联单位、积分填报、确认提交、数据核查、查看初核结果、复查及现场审核、发布及公示。）
• 2017年1月施行，每年申请一次
• 2018年4月第一次申请
2018年5月，住房城乡建设部发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》
• 《通知》要求“热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。”
2018年5月，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》
• 概括：销售限价与评估价之比为确定“限竞房”是否转为共有产权房的指标依据。
• 比值高于85%为“商品房”，由开发商自行出售，5年后购房者可上市自由交易。
• 比值低于85%转为“共有产权房”，由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。
• 关于比例“85%”，通知特别说明，“设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。 ”
2018年5月，住建委/规划和国土资源管理委员会联合发布《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》
• 首次提出对新建和翻建的住宅平房进行了严格的要求规范，新建住宅平房由市规划国土部门明确建筑面积、规划用途，不再明确间数。翻建住宅平房由市规划国土部门按照不动产登记的“原位置、原规模、原高度、原用途”要求严格审批。
2018年6月，住建委/规划和国土资源管理委员会《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》
• 《通知》要求“热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。”