限竞房为啥卖不动了？

限竞房“不愁卖”的高预期，被冰冷的现实拍打着

2018年限竞房区域供销存统计：

注：数据截止2018年11月20日

为什么“限竞房疯抢”的景象没有如期而来呢？

原因一：市场高价、断货期，“限竞房”被过度看好

“限竞房”的高预期源自当时北京商品住房的高热环境，限竞房政策出台的时候（2016年9月30 ），以及后续的一年多，北京商品住宅市场是房价高企，供应走低的趋势。

2016年北京商品住宅成交均价38820元/㎡，环比上涨26%，2017年再创新高为49923元/㎡，环比上涨29%。

而供应上，连续两年持续走低，2016、2017年分别供应约2.6万、2.2万套。从近几年的走势看，已经滑至历史低点。

北京市新房纯商品住宅成交均价走势图：（元/㎡）

在当时“高度断货、供不应求”的环境下，限竞房必然成为市场众卖家看好的“抢手货”。殊不知，在被市场注入高度兴奋剂的情况下，没有正视这一次政策的来势凶猛。

原因二：2018限竞房入市，市场环境彻底“反转”

假设市场供应还是那么低迷，纯商品住宅的价格仍继续走高，限竞房的热销定会如约而来。可是，这一次政策的执行力度出乎意料的到位，将市场供不应求的局面彻底扭转。

从切实加大住宅土地供应、监督商品房按期上市严禁捂盘等一系列举措，特别是需求层面有史以来的严苛，连公积金贷款政策都拧紧到了“水滴程度”，真可谓是面面俱到。

数据：截止11月20日，北京新房商品住宅（含共有产权房）供应约4.7万套，直追2015年供应水平。

北京商品住宅供应走势图：（套）

是不是所有限竞房都很难卖呢？

上市项目29个，本文选择首套签约后满1个月的项目进行分析，可以得出1个结论：入市开盘比较早的项目或位置较为城区的项目去化率较高，比如瀛海府、中海京西里和朝阳区的瑞悦府项目。而后期入市的限竞房项目明显去化较难。

北京已取证限竞房项目签约率情况：

数据来源：天朗房网www.bjfang.com

去化较难的原因，除了大环境“逆转”外，还有小环境的竞争挤压

区域内限竞房的集中供应

比如大兴区域，今年新增限竞房5千余套，相当于2016年全北京供应商品住宅的五分之一；相比大兴区域2016年和2017年供应的商品住宅的和还多。

房地产住宅客群本就地缘性属性强烈，区域限竞房项目集中供应，必然瓜分有限的购买客群。

大兴区新房商品住宅供应走势：（套）

数据来源：天朗房网www.bjfang.com

项目所在区域纯商品住宅价格本身处于低位

当然，让人预料之中的还有区域价值与限价额度不匹配的原因，也就是说有些区域的价值可能刚刚匹配到限竞房的价格。

比如平谷区，2018年纯商品住宅的销售均价为27559元/㎡，平谷限竞房的限价为26014元/㎡，90平米户型套总价上仅仅差10万元，价格上并没有拉开差距。

这样一来，限竞房的竞争范围也会被扩大，陷入与新房纯商品住宅，以及二手住宅的竞争中，无意中弱化了限竞房的价格优势，该区域的限竞房当然不会被“疯抢”了。

区域纯商品住宅价格上涨动力减弱，扩充“限竞房”竞争范围

受政策环境对需求端的影响，需求端的购房节奏变慢，变为理性；再加上限竞房、共有产权房的冲击，北京各行政区域新房商品住宅，在2018年结束了环比上涨的铁律。

北京16个行政区域中有9个区域新房纯商品住宅均价出现环比下降或持平。红色区域为环比上涨区域，蓝色区域为环比下降区域。

 

数据来源：天朗房网www.bjfang.com

就此分析，限竞房的“不愁卖”的市场预期被彻底摧毁。小编看来，未来的限竞房在资金链紧张的房企手中，必然会走向打折促销降价的销售策略。