深度分析 | 恒大1300亿战略投资大揭密!

内容提要:

“假报告”背后,恒大融资的1300亿确有其实,存在对赌协议。

2016年恒大开始借壳深深房上市。先后通过通过三轮融资,引入了1300亿元的战略投资。2017年1月2日,恒大地产首批引入了8家战略投资者,入股金额高达300亿元。2017年5月31日,恒大地产又引进第二批战略投资者,入股金额高达395亿元。
2017年11月6日,恒大第三次引进6家战略投资者,获得了600亿元的投资。
      短短一年时间,恒大地产完成了史上最大规模的股权融资。1300亿元到账,恒大估值飙涨到了4252亿元,超过了当时的龙头万科。
      但这些不是白拿的,恒大地产与战略投资者不但签订了业绩对赌,还有上市的对赌。
      如果恒大地产借壳上市成功,27家战略投资者鸡犬升天,可以在A股市场上顺利退出;如果到期不能成功上市,战略投资者可以要求凯隆置业按投资成本,回购股份;或者,凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产的股票。
这就是传说中的“明股实债”,表面上是股权融资,但在一定条件之下,股权有可能转换为债权。
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一、

9月24日,一份加盖恒大集团公章的文件——《关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》,在朋友圈刷屏。

具体内容就不再复述,感兴趣的读者,可以自行搜索。

这份文件引起业内巨震,让人感觉中国第一房企,世界500强企业,原来也如此脆弱,摇摇欲坠。

很快,恒大集团进行了辟谣:近日,网上流传有关恒大地产重组情况的谣言,相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤,对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责,已向公安机关报案,坚决用法律武器维护公司合法权益。

声明文件署了许家印的名字,可能由于辟谣时间太紧急,却没有盖恒大的公章。

造假的报告看起来像真的,辟谣的声明看起来却像假的。

虽然这份求救报告,被恒大证实是伪造的,但依然对恒大造成了一系列严重的负面影响。

二、

造假文件刷屏,恒大紧急辟谣。美国标准普尔公司看了很感动,立马将恒大集团的评级从B+/稳定,调整为B+/负面。


标准普尔,是世界上最权威的三大信用评级机构之一。标准普尔公司的信用等级标准,从高到低可划分为:AAA级、AA级、A级、BBB级、BB级、B级、CCC级、CC级、C级和D级。

随后,恒大集团惨遭“股债双杀”。

其中债券“19恒大01”暴跌30%,“20恒大01”暴跌27%,“19恒大01”暴跌21%,“15恒大03”暴跌17%。

恒大系的个股全线杀跌,恒腾网络暴跌19%,恒大汽车暴跌12%,中国恒大大跌9%。

不仅恒大股债受到冲击,港股中的地产板块,都在下跌。

真是一石激起千层浪,谁也没有想到,一个伪造的文件,居然能在证券市场掀起滔天巨浪。

再说回这份伪造的文件,虽然是造谣,但也并非毫无根据。其中,关于恒大地产借壳上市,以及引进的1300亿战略投资,却是事实。

接下来,就对恒大1300亿战略投资进行大揭密。

三、

其实,在2016年之前,恒大地产集团的控股股东是广州市凯隆置业有限公司。凯隆置业的唯一股东又是广州市超丰置业有限公司,而超丰置业是由一家英属维尔京群岛注册的安基(BVI)有限公司控股的。

恒大地产一直想谋求A股上市,但房地产企业,想在A股上市,基本上已经不可能。因为这牵扯到一条红线,那就是政策不允许房地产公司在内地上市。

所以,你能看到的,碧桂园、万达、融创、富力,都只能退而求其次,跑到香港去上市。

大家都知道,香港资本市场,与A股相比,估值低、流动性差,几乎没有太多融资能力。

从香港资本市场,回归A股市场,是所有地产商的梦。

恒大地产也在做A股上市的梦,直接上市是不可能的,但借壳上市并非完全不可能,这在A股也有先例。

比如2010年,中弘地产借壳ST科苑,成功上市,就是一个经典的例子。

许家印找了一圈,发现深圳的国企上市的房地产公司——深深房,最为合适。

2016年10月9日,媒体曝出恒大地产集团,早在9月12日,就迁出了广州,新的注册地址在深圳前海湾。

这个消息非常震撼,恒大地产是广州土生土长的公司,是当时广州唯一的世界500强的民营企业。

大家还纷纷猜测,是不是恒大与广州方面出了什么问题。

第二天,深深房就发布了签署《关于重组上市的合作协议》的公告,内容是深深房通过发行股票,或者支付现金的方式,收购恒大地产100%的股份;交易完成之后,凯隆置业将成为深深房的控股股东。

人们这才恍然大悟:原来是恒大地产为了借壳深深房上市,才把总部搬迁到深圳去的啊。

从此,深深房在证券市场开始停牌。

四、

正如前面所说,房地产公司原则上不允许内地上市。即便借壳,也充满着不确性。

重组开始之后,恒大地产通过三轮融资,引入了1300亿元的战略投资。

2017年1月2日,恒大地产首批引入了8家战略投资者,入股金额高达300亿元。

其中,中信聚恒(50亿)、广田投资(50亿)、广东唯美(50亿)、中融鼎兴(30亿)、华建(30亿)、美投(30亿)、睿灿投资(30亿)、山东高速公司(30亿)。

这几家公司成为了恒大地产的股东,占股13.16%。

2017年5月31日,恒大地产又引进第二批战略投资者,入股金额高达395亿元。

第二次入股恒大地产,共有13家企业,分别是深业集团有限公司(55亿)、宝信投资(50亿)、华达置业(50亿)、麒翔投资(50亿)、键诚投资(35亿)、睿灿投资(35亿)、鸿达投资(30亿)、宇民投资(20亿)、金橙宏源(20亿)、嘉寓(20亿)、深圳中意(10亿)、豪仁物业(10亿)、永合金丰(10亿)。

战略投资者的股份,提升至26.12%。

2017年11月6日,恒大第三次引进6家战略投资者,获得了600亿元的投资。


其中,山东高速集团(200亿)、苏宁电器集团(200亿)、深圳正威(50亿)、嘉寓(50亿)、广州逸合(50亿)、四川鼎祥(50亿)。

短短一年时间,恒大地产完成了史上最大规模的股权融资。1300亿元到账,恒大估值飙涨到了4252亿元,超过了当时的龙头万科。

三次引入战略投资者完成之后,凯隆置业的持股比例降到了63.46%,27家战略投资者持股36.54%。

但这些不是白拿的,恒大地产与战略投资者不但签订了业绩对赌,还有上市的对赌。

如果恒大地产借壳上市成功,27家战略投资者鸡犬升天,可以在A股市场上顺利退出;如果到期不能成功上市,战略投资者可以要求凯隆置业按投资成本,回购股份;或者,凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产的股票。

这就是传说中的“明股实债”,表面上是股权融资,但在一定条件之下,股权有可能转换为债权。

前两次引入战略投资,约定的恒大地产与深深房的重组,要求在2020年1月31日前完成。

第三次引入战略投资时,又将此期限延长一年,时间改为2021年1月31日。

眼看距离大限还有不到4个月的时间,而深深房已经停牌了4年,借壳上市没有半点成功的迹象。

想必恒大地产,还有27家战略投资者,此时都很焦虑!

五、

如果恒大地产没有按期完成与深深房的交易,战略投资者要求凯隆置业回购这部分股份的话,恒大地产必然会债务压顶。

而在上个月,住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会,给重点房企划定了“三条红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

简而言之,负债过高的房企,就不再给你加杠杆了。

而这三道红线,恒大全踩中了。

在三道红线步步紧逼之下,恒大地产不得不开始降低负债。于是,9月17日,恒大地产霸气提前还债106亿元。

在此之前,恒大地产还高调7折卖房,包括全国的楼盘和商铺。

原因无它,地主家也没有余粮了,赶紧收款降负债啊。

六、

恒大地产说那份报告是假的,那就是假的。

但恒大地产的1300亿战略投资真的,借壳深深房受阻是真的,到期对赌失败,股权转债权也是真的。

也就是说,恒大地产目前的确面临着困难。但这也不出奇,现在哪个地产商不缺钱?哪个地产商不负债高?

你不缺钱,负债不高,你都不好意思吭声,那说明你规模做得不够大。

当然了,真心希望恒大这次能够度过难关。毕竟,那份报告写得还真挺可怕。