季报专题一:北京楼市“热销”会持续吗?后市如何?

疫情过后,北京楼市的热销已经成为不争的事实。

三季度北京商品住宅(含共有产权房)销售规模达到季度历史最高值,成交金额达1144亿元,成交量达到2万套水平(上一次季度值达到2万套,还是在2015年三、四季度,那年可是调控前最后的疯狂)。似乎北京楼市迎来了报复性消费。

在2016年调控波砸出深谷后,北京楼市交易量明显下调了一个波段,规模下台阶了。而今年虽然疫情发生,从数据看影响并不深远,反而疫控后增强了楼市的反弹力。

再看另一组数据。在市场整体爆棚的情况下,在京的主流房企三季度住宅销售额达到20亿元以上的有21家。从近几年单季度销售额看,也是难有的业绩水平。

“报复性”消费也好、“强反弹力”也好,我们更多关注的是“热销”里面有没有新时期的特点或规律可循?后市如何?

一:疫控后限竞房领涨,三季度成交近万套,优越区域和低总价楼盘领涨

限竞房自2018年第二季度正式上市以来,最初的一年里一直处于不温不火的状态,直到2020年疫控后,猛然暴增。

其中原因之一是高性价比楼盘集中上市。所谓高性价比,即项目区域位置优越(甚至是稀缺)、知名开发商建造、并且价格被限制,极具优势。

比如住宅地块稀缺的石景山区域、传统的科技和学区区域海淀、新兴价值区域丰台、大兴旧宫区域等,都有大量的品牌新盘上市销售。价格上,普遍在5~6万元的价格,与区域匹配,实属超值价了,有些区域甚至出现了一二手价格倒挂的现象。

北京疫控后两季度(第二季度和第三季度)项目销售量榜单

另外,就是近城区低总价楼盘的热销,比如“金茂北京国际社区限竞房”,位处顺义区六环外,主力总价在200~250万间,对于刚需房或二套房需求客户具有明显的吸引力。

金茂北京国际社区限竞房成交总价特征

限竞房在土地上市时就对价格进行了限制,这两年中优越区域限制价格明显低于区域价值,造成“高性价比”楼盘的集中热销。回归“限价”的初衷而言,属于阶段性的有效调控措施,直接将房价上涨预期卡死,也硬生生掰弯了北京房价的走势。

从这点看,“限价”手段是必要的,也是有效的,但不会是长期的,它起到了调节的作用即可,如果过度干预使用,北京房价怕会持续下行,与“稳定”发展就相违背了。从目前的商品住宅价格看,限竞房明显已经给购房者刷新了认知,房价不会大涨了。同时,也给房企明确了态度,只要房价有无理性上涨苗头,“限价”手段就随时可启动。

二:房屋高价后,“以用为主”的观念逐渐扩散到高端人群

从高端住宅交易上看,交易量明显不敌去年,套总价1500万以上住宅前三季度成交量约1244套,与去年同期相比下降22%;而单价10万+住宅,成交量同比基本腰斩,前三季度成交274套,下降50%。

纯商品住宅(总价1500万/套以上)高端住宅成交1-3季度对比

纯商品住宅(单价10万/㎡ 以上)高端住宅成交1-3季度对比

出现这种情况的原因多杂。其中不能规避的是,90/70的户型限制和限价政策使得高端住宅产品供应量就减少了许多。调取200㎡以上供应户型走势,这两年一直在减少,2019年供应为4599套,2020年前三季度近为3768套。

北京商品住宅200㎡以上户型供应年度走势

另一层面,房价相对前些年明显处于新高的水平,且房价不涨,北京人口不涨(规划控制),投资属性可以说是完全变弱。对于高端人群而言,可以分为两种,一种是纯高端人群,一直在金字塔上部位置,另一种是新晋高端,也就是新富阶层。这两类人群在“高房价、不涨价”的环境下,可能会改变消费观或者说重新审视购房逻辑。

前者纯高端人群,原本就居住在相对舒适的改善型住宅中,他们再购置豪宅明显没有“刚性”的需求,有一部分是投资需求,或是传承等续期。就投资而言,现在这个环境明显已经使他们谨慎行事,或者说还不如将大笔资金用于其它的投资渠道。

新晋高端人群,他们属于高端住宅的“刚性”需求,应该是目前购买高端住宅的主力军,因为他们购买更多的是自己居住。但是,房价高位,总价高,对于他们而言,也是不小的支出,购房成本明显增加,而租赁高端住宅也会成为他们一个实现高端居住需求的主要考虑的逻辑。持币收息,以息养租也是不错的选择。

对于高端人群,购房成本相对变高,投资属性变弱或者风险加强,就削弱了他们的购房意愿,甚至改变了购房观念,因为资本逐利的本质更强。

三:优质区域共有产权房开售,无房刚需争抢购置,区域表现差异明显

共有产权房在三季度的贡献值仅次于限竞房,成交量近6千套。

北京共有产权房供销量价季度走势

但是,共有产权房在北京的销售中呈现了两极分化的特征,一边抢着买,一边无人问津。

一方面,在市场整体价格低迷的时期,当共有产权房总价与限竞房、二手房,甚至新房纯商品住宅相差不多的时候,共有产权房因“交易封闭、产权共有”等特点,明显会被“晒”于一旁。

另一方面,区域差异化特点明显,六环内城区优质区域的共有产权房基本属于“争抢”范围,而稍微远一点的区域就会出现尴尬局面。

从北京前三季度成交的共有产权房项目排名中也可看出,朝阳、石景山、通州、顺义、门头沟等近城区的区域销售均较为乐观。

北京前三季度共有产权房成交300套以上项目排名

对于房企而言,共有产权房的地能不能拿,项目能不能干?当然可以。但是,要对地块的区域有深入的研究,对所在版块有深入研究,特别是周边房价和购买力有深入的研究,才能有十足的把握“不愁卖”,否则会进入到区域大范围的商品房竞争,没有了独特性。毕竟无房户属于真正的刚需,购房钱更是来之不易,他们会更加充分的利用好每一分钱和做好每一个购房决策的。

……

后市而言,可以推断出一些情况。

一:房价走势会怎样?

在限竞房、共有产权房为主的调控期里,商品住宅的价格被抑制成了稳步下调走势。从下图可以看出,纯商品住宅和限竞房今年的价格明显比去年下调了一个波段。

房价或将维持目前走势,机会在高端住宅的上市

首先,限竞房正在逐步退场,后续会消化存量,存量约有6.77万套房源,约121万㎡。从存量上看,未来竞争还会更加激烈。

未上市限竞房地块:截止2020年三季度末,仅剩15宗限竞房土地尚未入市

另外,不限价地块虽然会逐步上市,但是有近两年的“房价普及”,消费者明显已经形成价格认知,房价过度上涨,恐怕很难被市场接受。而从存量和潜在供应上看,市场未来至少有7.4万套纯商品住宅上市,也属于不小的供应量。

值得期待的是不限价地块中的低迷地块或者优质区域的地块,是否能生产出高质量的住宅产品,以提升产品价格。

2020年1~3季度全市成交住宅经营性用地分布图:红色块为经营楼面价超过4万元地块

二:房企竞争会怎样?

本轮热销房企而言,他们在近两年的开发运作中积攒了成功挖金的秘诀,成为他们后续在京拿地的信心,必将积极入市拿地,积极操盘运作。

而在本轮遇到阻力的房企,或将改变思路。与销售优秀的房企合作,取经?或转让清仓,持币待战?……

写在最后

从大趋势看,购房者已经不再观望,已经开始积极入市。但是,购房者已经不再是“小白”,高额的购房成本情况下,购房者决策逻辑更加严谨,通俗说更加挑剔,消费升级的概念在北京楼市也将被印证。尽管这样,北京消费者的购买力是房企不容小觑的。

北京社会消费品零售总额:疫情后总额约3256亿元,同比增长11%

从大环境看,调控从供需两端的“直给”延展到了更深的细枝末节,到房企资金、到城市分区调控等等,都给房企带来不小的压力,特别是销售回款,带来现金流的持续。而北京即便没有人口的大量增加,对于内生需求而言,同样存在着源源不断的动力,这一方面从北京二手房的活跃度中就可以看出。北京二手住宅在疫控后单季度交易量在4.6万套以上,而卖出二手住宅的人大部分是换房置业的客户。

所以,北京楼市依然是房企的必争之地。