季报专题二:时过4年,“限房价竞地价”从土地端改变北京楼市

北京自2016年“9.30”实行“限房价、竞地价”以来,至今已有四年。

“限竞房”地块从2017年开始高位供应,几乎处于井喷状态。而到2020年,限竞房地块供应逐渐变少,表明“限竞房”地块供应热潮已过。对于北京土地市场而言,也发生了转折性的变化。 

一、土地“高位”供应稳定供需平衡后,回落“中位”持续供应 

2016~2019年四年的供地走势看,2016年是北京供地量最少的一年,但是就在这年北京开始大刀阔斧的进行了土地市场变革。 

“北京2035城市总体规划”出台、“9.30”楼市政策发布,都明确提出“加大住宅用地供应力度”。 

2017年成为新政的实施最有力度的一年,对于北京楼市,实属“高位救火”。此后,开始坚持稳定的供地量,保持“中位”水平持续输出。终结北京土地供应不及时的现象,同时浇灭北京商品房供应不足的预期。

注:2020年为1~9月数据

同样,2020年土地供应量依旧充足。

2020年前三季度,土地市场累计公告土地36宗,规划建面约448万㎡,占2019年供应规模的70%。

计划还有31宗土地,约489万平未入市。

截止第三季度末,预申请公告中土地8宗,规划建面173.29万㎡;同时根据2019年5月13日北京规划自然委员会委发布的拟供地块清单,还有23宗、规划建面315.71万㎡土地未入市,土地库存充足。

2020年国有住宅用地供地计划与2019年整体持平,目前土地公告量与去年全年公告量还有一定差距,根据往年供地节奏,第四季度均会迎来供地高峰。预计第四季度将出现一波供地小高峰。

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统www.bjfang.com

二、供地结构不断优化,限价取消,逐渐对接市场需求

在保持土地稳定供应后,供应土地结构开始调整,以匹配城市发展和市场需求。从成交土地形成的各物业用途供应规模看,有增有减。

1:规划商办建筑面积明显减少趋势

住宅商办建筑面积比由2017年的7:3逐渐变为2020年的8:2。

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2:可售商品住宅量逐年增加,但是共有产权房供地量减少

住宅细分结构来看,可售商品住宅(包括限价和不限价)供应量呈稳步上升趋势,2017年只有356.43万㎡,2020年前三季度就达403.82万㎡。

注:商品住宅不含共有产权房

但是,共有产权房供应呈减少趋势,2017年为300万㎡,2018、2019年约100万㎡,2020年前三季度不到50万㎡。

此外,房企不再“疯狂”竞争自持商品住宅,虽然在2017年土地市场一时风头无两,达86.11万㎡,此后基本归于沉寂,连续三年最高达6.8万㎡。

3:不限价住宅地块上位,90/70政策一同让道

在商品住宅供应中,限价商品住宅明显减少,不限价商品住宅猛增,特别是2020年,全年成交不限价商品住宅用地35宗,限价地只有6宗,规划建筑面积比为8:2。

值得一提的是,在不限价的同时,90/70政策也相应取消。

2017~2020年全市成交住宅用地细分用途一览表:

(单位:规划建筑面积万㎡)

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供应端主动调节,对接市场多层次需求

自2018年限竞房入市后,开发商日子普遍的越发难过,整体市场库存攀升、去化速度减慢、价格上涨乏力,大量限竞房低于限价销售,房企利润空间大幅压缩甚至不敷成本支出。

一方面是限购限贷对购房需求的抑制,同时共有产权房分流了一部分低收入群体,当然也有整体城市规划人口控制方面对整体需求的影响。

另一方面,限竞房集中入市,受限价、90/70政策影响,产品同质化竞争严重。

新房住宅市场的变化也影响到土地市场,一方面市场明显降温,竞争性削弱,另一方面供地结构发生变明显变化。

商品住宅供地量增加,取消限房价、“90/70”限制,逐渐回归市场,这有利于产品的多元化,更准确对接多层次的市场需求,新房市场竞争性也将明显削弱。

三、市场竞争趋于平淡,土地向头部房企集中,强者恒强

2017年成交住宅用地,平均每宗参与竞买企业7.6家,竞争可谓惨烈。

而2018年开始锐减到4.3家左右,竞争性大幅削弱,之后一直保持稳定,土地市场回归平淡。

2017~2020年全市成交挂牌住宅用地平均参与竞买企业数对比:

(注:联合竞买为1家)

细致观察,2018年以来平淡稳定中又有细微变化,2020年成交的参与竞买企业数在6家以上的住宅用地宗数明显增加,与2019年相比,占比明显增加了17个百分点,竞争性有走强倾向。

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从成交土地宗数溢价率分布区间来看,也进一步证实了经历2019年的低谷后,市场竞争增强的趋势。

成交溢价率在20%以上的宗地有小幅增加,共计18宗,占比44%,相比2019年全年增加了18个百分点。

在2017~2020年土地市场竞争中,活跃房企及其拿地策略也有明显变化。

中海、首开一骑绝尘,在四年中持续大规模拿地,在方式上二者又有明显区别,中海以独立竞得为主,首开则伙伴遍天下,基本上都为联合拿地。

央企巨头中,除中海外,华润、金茂表现平稳,远洋、保利、中铁建、中铁等表现疲软。

本土国企大佬中除首开外,整体稳健,每家企业每年均有土地收入囊中。

明星民企则差异较大,有在市场形势整体疲软的情况下,积极回归北京市场的,如恒大、珠江合生。也有稳中求进的典型,如龙湖、万科等(万科因市场化操作归到民企类)。

主要品牌房企具体表现参见下表。

2017~2020年活跃房企竞得宗地数排名:

数据来源:北京房地产供需动态监测研究系统www.bjfang.com

后记:

自“9.30”房地产调控之后,北京土地和新房市场在四年中变化显著,土地市场作为新房市场供应的源头,其格局变化将影响未来新房商品住宅市场的供应,进而影响整体供需形势走向。

随着限竞房库存减少,不限价商品住宅供应增多,以及房企的分化,房地产细分市场的供需又会发生哪些变化?市场走势会按照调控期望的方向走吗?

让我们拭目以待。