天朗·年报专题2之建立和实施促进房地产市场平稳健康发展的长效机制

       专题二
       识路线 知大局,路遥步坚践行远

      ——北京房地产市场发展的背后逻辑分析

 

      自2005年开始房地产调控以来,都将“促进房地产市场平稳健康发展”作为调控目标,但结果却事与愿违,不尽人意。
       “9.30”开启的房地产调控明确提出建立和实施房地产长效机制,跟历史调控相比,长效机制有什么特别之处?其内涵和内容到底是什么呢?实际进展和成效又如何呢?
       历史调控一直在促增长与保民生之间左右摇摆,缺乏连续性和稳定性
       自2005年3月“国八条”开始,至2016年“9.30”政策出台,北京房地产调控明显分为四个阶段。
       第一轮调控:2005年~2008年8月,调控内容以规范市场为主,意图打击投资需求,同时调整供应结构,土地供应实行政府垄断。
       第二轮调控:2008年9月~2009年9月,主要内容包括下调利率、放宽房贷、二套房优惠、减免二手房交易税费等,刺激购房需求增长。
       第三轮调控:2010~2014年8月,限购开始并不断加码,房贷收紧,二手房交易税费加重,大力抑制需求端。
       第四轮调控:2014年9月~2016年8月,降准降息,全面松绑首套、二套房认定标准,降低二套房首付,放松公积金,减免税费等,刺激需求。
       从具体内容来看,也反复无常,呈现短期化特征。以二手房交易营业税免征为例,在2年和5年不断跳来跳去。
       房地产肩负促经济增长和解决广大人民群众基本居住条件的责任,所以每当经济形势变化或房价过快上涨,都会使政府出台或刺激或抑制房地产发展的调控政策。这就客观上使得“9.30”之前的历次房地产调控呈现阶段性、短期性特征,缺乏连续性和稳定性。
       在房地产政策影响下,房地产市场也呈现明显周期性波动特征,市场下行——缓慢复苏——持续上行——市场下行,周而复始。
       “9.30”后重新定位房地产,“房住不炒”为构建房地产长效机制奠定基础
       2016年中央经济工作会议,首次提到:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,此后一直到2020年中央经济工作会议,在国家关于房地产的会议、政策、文件等,都始终强调并坚持“房住不炒”的房地产定位。
       “房住不炒”实际上包含两个含义,一是,强调居住属性,坚决打击并抑制投资需求。二是,回归消费属性,不将房地产作为短期刺激经济发展的手段。
       自2016年“9.30”开始,打击和抑制房地产投资需求的政策陆续出台,不断深化,不留死角。限贷不断收紧,认房又认贷,提升二套房的首付比例;离婚一年内贷款买房一律算二套,限制通过假离婚突破贷款政策。限购加码,非京籍在京购房纳税从5年变连缴60个月。限商,禁止个人投资商住公寓。限售,限竞房五年后方可二手交易,延长投资回收期。
       2018、2019经济持续低迷,2020年疫情重创国民经济,一些地方政府试图走上松绑房地产政策、刺激经济发展的老路,调控主要集中在放松限售、放松限购上,结果多半被叫停,沦为一日游。
       在此背景下,中共中央政治局会议、中央人民银行等先后正式表态,不将房地产作为短期刺激经济的手段。由此见中央政府对于经济增长解绑房地产的决心,重回“提振房地产刺激经济的老路”绝无可能。
       在明确了房地产“房住不炒”的定位后,房地产发展也就有了根本性准则,构建房地产长效机制才成为可能,并不断完善和实施。
       调控深入,房地产长效机制框架和内容逐渐清晰
       我们一直在提房地产长效机制,那么什么是长效机制?包含哪些内容呢?房地产长效机制的最早在2011年提出,官方对房地产长效机制进行系统阐述则是2014年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,具体内容为“调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制”。
       2016年12月召开的中央经济工作会议提出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。
       此后,房地长效机制成为房地产调控政策的主要内容,在历次房地产相关的会议上均被提及。随着房地产调控的深入,房地产长效机制不断推进,其框架和内容逐渐清晰,综合各方面表述,房地产长效机制主要包括以下内容:

       因此房地产长效机制,首先应当是指导房地产发展一系列、一整套的制度体系,其次还包括制度建设、制度运行过程中参与各方责任划分和运转方式的流程规范设定。
       房地产长效机制稳步推进实施,取得阶段性成果
       自2006年12月起,随着政策调控不断出台,房地产长效机制也稳步推进,并取得阶段性成果,具体体现在以下几方面:
       住房制度2016年始至2020年底,全国及北京先后出台十多个关于租赁住宅的重要政策,对加快发展住宅租赁市场、企业自持商品住宅管理、集体土地建设租赁住宅、存量商办厂房改建出租型公寓等都有明确管理执行办法,同时也对发展住宅租赁市场的资金问题给予了解决方。并针对租赁市场乱象、行业规范出台了具体的办法。
       与此同时还出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》、《关于加强限房价项目销售管理的通知》,对可购型住宅销售管理进行规范。经过几年制度建设及不断践行,目前已初步形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
       土地制度
       土地制度最大的变革是重新修订了《中华人民共和国土地管理法》,允许集体经营性建设用地,通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时,使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。新土地管理法破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍,这意味着房地产供给将从源头上得到保障和改善。
       财税制度
       关于房地产税收政策也在原有基础上进行补充完善,修订了契税法、个人所得税法,并推行了营改增,同时备受瞩目的房产税也在稳步推进。2020年12月,财政部部长刘昆在《人民日报》上发文称,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。
       金融制度
       自9.30之后,金融方面的变革可谓是风云巨变,除了在个人住房消费贷款等政策继续调整深化外,着重加强了针对房企的投融资管理和资金监管。2020年明确提出实施房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。
       先后有“三道红线”、严控房地产贷款占比等重磅政策推出。重在增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,改善企业经营,消弱高杠杆、高负债开发模式对高地价高房价的推动作用,并防范金融风险
行业管理机制除了基础性制度建立外,在保障制度制订及执行的行业管理方面也有重大进展,逐渐明确了“分类调整”、“因城施策”的调控思路,强化落实城市主体责任,同时在市场监测、预警预报制度、住房信息的联网制度等方面做了很多工作,为正确施政提供基础条件,并建立了中央政府的约谈、问责、考核制度。正在朝健全政策协同机制、部省市联动机制、监测预警机制、市场监管机制和舆论引导机制等奋进。

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