2月销售保持高景气,房企梯队格局变化

2月销售保持高景气,同比增幅扩大。根据克尔瑞和亿翰公布的2021年2月销售业绩排行榜数据,前100强房企操盘口径销售金额达到7600亿元,环比下降12.7%,同比增长159.2%,涨幅扩大88.4个百分点。2月TOP100房企实现权益销售金额为6173亿元,环比下降13.2%,跌幅收缩29.9个百分点;同比增长147.8%,涨幅扩大80.9个百分点。

我们认为,2月销售增长主要来源于推盘量的增大和通胀预期下的需求放量。受降杠杆以及担心下半年市场不确定性的背景下,企业供应在逐渐前置,显著提升供应量以及加大开盘,以快速回笼现金应对大考。城市间分化显著,一线城市受通胀预期的影响最大,成交大涨,其中北京、上海最为显著;位于长三角、大湾区的二线和强三线的成交也放量显著,同比大增;其余部分二线以及三四线城市成交同比下滑。受融资环境和宏观经济预期影响,房企拿地保持谨慎。2月土地购置依然低迷,同比负增长,我们认为房企拿地区域布局与销售趋势一致,即往长三角大湾区集中。

我们预计在房企供应量前置的背景下,今年上半年供给推动成交量保持高位,销售金额温和上涨,商品房销售均价平稳上涨。政策上,深圳、上海、杭州、东莞等地陆续出台调控收紧政策、22城土地供应侧改革政策出台,政策起效需要一定时间,我们预计下半年房地产市场将反映这种政策收紧带来的影响,进而承压。

各梯队门槛值同比上升,10强门槛增幅最大。对比20年和21年2月操盘口径销售门槛来看,10强的门槛从138.4亿元上升至343.0亿元,同比增长147.8%;20强门槛从101.0亿元上升至242.4亿元,同比上升140.0个百分点;30强门槛从65.4亿元上升至158.7亿元,同比增长142.7%;50强门槛从36.5亿元增长至80.0亿元,同比增长119.2%;100强门槛从12.3亿元增长至33.1亿元,同比增长169.1%。从门槛值来看,整体梯队均实现显著上升,其中100强门槛值增幅最大。

供给前置推动成交,房企分化加剧。从2021年2月单月操盘金额增速来看,前50强房企中同比正增长的有48家。其中,滨江集团同比增速高达4960.5%,融信中国建发国际集团金辉集团华侨城A增速均超过1000%,阳光城荣盛发展蓝光发展同比增速在600%-700%之间。绿城中国增速为880%,招商蛇口中国金茂增速在700%-800%之间。华发股份为负增长企业,同比下降10.4个百分点。