天朗2023年报上篇：北京房地产调控政策与市场表现

天朗2023北京房地产市场年报新鲜出炉。限于篇幅，现将年报各专题分别推送。今日专题为“2023年北京房地产调控政策与市场表现”，正文如下。

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01/ 政策松动，北京依然是全国调控最严格的城市

2023年12月14日，北京楼市终于迎来期盼已久的调控放松政策，“首付比例下调”、“普宅认定标准优化”、“房贷利率调整”、“贷款最长年限恢复”，甚至有人将之评论为“史诗级救市”。理性的看待此次调控，应该说对于北京而言力度已经不弱，但从房地产行业整体来看，北京此次的政策调整更多的是在个人房贷政策方面“恢复常态”。短期释放部分置业需求是必然发生的，但北京以“五限”为核心调控框架，依然没有改变。

对于北京而言，前期已经实施的“认房不认贷”政策，其实际影响周期并不长，这表明单独金融端调整无法解决市场的“低预期”问题。10月北京取消了对签约的管控，这一变化并未对市场造成显著影响。自然资源部提倡的取消土拍地价限制在北京也难以执行。北京的房地产政策形成的以“五限”为核心的有机整体，单一政策点的调整难以对市场造成持续的影响。

根据近期调研的情况看，12.14新政后二手住宅带看量、成交量略有增长，但远未进入回暖的阶段，政策效果仍需观察。

2023年北京房地产调控政策整理

总的来看，北京市自身放松房地产调控政策的动力不足，但从全国层面来看，头部城市的贡献对于缓解中央财政压力至关重要。

12月8日中央政治局会议提到的“先立后破”以及12月11、12日中央经济工作会议提到的“经济大省挑大梁”，其指向已经相当明确。这两项指导思想并不单独指向某一个产业，但其在房地产业的应用，可能会带来新的发展局面。北京作为当之无愧的“经济大省”在财政贡献、产业升级和创新驱动等方面发挥更大的作用，这也将间接影响到房地产市场的发展。

02/ 商品住宅供需均衡，销售筑底

年度商品住宅整体供需表现均衡

行业整体下行态势下，2023年北京住宅去化总量并未减少。全年新建商品住宅（含共有产权、自住房）与二手住宅成交总量达到20.92万套，同比增长7.2%，略高于2017年以来成交20.49万套的年度均值。细分来看，新建商品住宅及二手住宅成交量均保持平稳，其中新建商品住宅成交5.37万套，同比微跌0.7%，二手住宅成交15.54万套，同比增长10.2% 。

新房供需方面，2023年新建商品住宅成交5.37万套，同比持平，且比2017年以来年度成交均值（4.9万套）高10.4%。此外，全年供应量虽有所减少（同比下降23.4%），但2023年全年总可售量（期初上市存量+年度新增供应）达到15.3万套，高于2017年以来可售量均值14.2万套7.9% 。可见，从年度整体来看尽管“前高后低”的走势使行业体感很差，但北京新建商品住宅整体保持了供应量充裕、去化稳定的状态。

2023年新建商品住宅年去化强度为35.2%，同比增加1.9个百分点。2017年后北京新建商品住宅年去化强度保持在30%左右，2023年与2017年以来年去化强度均值33.5%基本持平。从新房均价表现来看，2023年北京新建商品住宅成交均价呈平稳上升态势，全市整体均价为5.9万元/m2，同比上涨7.8%，涨幅平稳。

年内高开低走，体感远差于数据表现

总体的稳定难掩体感的寒冷，全年经历了高开低走、持续低迷、艰难筑底的历程。

2023年初，市场开启“小阳春”，成交形势向好，无论新建商品住宅还是二手住宅，成交量均迅速冲高。其中二手住宅在3月达到2.22万套，是2018年以来单月成交量最高位。新建商品住宅（不含共有产权房）成交量也在3、4月达到5400套以上，是2022年以来单月成交量最高的两月。

 

随后市场开始转冷，5月起成交量呈现持续下行态势，期间地产政策并未松动，叠加对经济形势的担忧以及对未来预期的降低，市场低迷持续到8月份左右。数据表现来看，二手住宅7月成交9718套为年内除春节当月外的最低值，与3月峰值相比大幅减少56.2%。新房因网签滞后，低点出现在8月，成交3089套，与3月相比减少43.2%。

9月1日，市场终于迎来利好政策，北京宣布落地“认房不认贷”政策。直到12月，下调首付比例、降低贷款利率、普宅认定标准优化调整等政策出台。

从月度成交走势来看，政策作用下，市场在9月份起呈小幅回升态势，新房12月成交量达到4952套，二手房稳定在1.2万套。与年内峰值相比，新房年末恢复力度好于二手房，但市场仍处于艰难的筑底过程中，仍需要政策的继续支持。

2023年年内经历高开低走、艰难筑底的历程，最终呈现的是整体供需关系的持续平稳。但观察市场内部结构，无论以刚需、改善、高端为视角的各需求层级市场，还是区域竞争、产品去化，均表现分化程度加深、竞争再加剧。

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